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          杭州房租,同比去年上漲13%!散租仍是杭州租房市場主流 住房租賃企業尚未有形成壟斷的能力

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                 浙江在線8月30日訊(浙江在線記者 李毅恒 吳佳怡 徐叔競 肖菁)在房地產市場中一直作為“配角”存在的租房市場,從來沒有像最近這樣成為全國聚焦的熱點——因為我愛我家前副總裁胡景暉“長租公寓爆倉一定比P2P爆雷更厲害”的一番言論,關于資本介入推高房租價格、租房貸是否存在風險的話題鋪天蓋地,引發全民大討論。

            其實早在今年年初,記者就率先留意到杭州租房市場上出現了租房貸現象,并進行了報道(《租房也能分期付款?杭城多家中介公司推出租房貸》,詳見錢江晚報2018年2月22日15版)。

            如今半年過去,對杭州租房市場產生了什么影響?杭州租金現狀如何?租房貸在租客中接受比例高嗎?杭州房管部門如何加強對租房市場的監管?記者多方采訪,試圖解答這諸多疑問。

            一問:杭州房租今年漲了多少

            近日,《21世紀經濟報道》發布《11城住房租賃市場報告:重點城市7月租金整體漲幅超20%》中提到,不僅北京租金暴漲,杭州7月份租金同比也上漲了19%。

            對于這數據,杭州各大中介認為,7月是租房市場傳統旺季,大學生畢業找房子,需求上揚,租金確實會比平常月份要高一些。但是從今年整體情況來看,杭州租金價格平穩。

            杭州市住房租賃管理服務中心從我愛我家、愛上租、自如等杭州幾家大型主流租賃企業調取數據并統計,綜合數據顯示,2018年杭州市區(不含富陽、臨安)1~7月份租金平均價格為62元/m2,同比去年上漲13%左右。

            從數據上看,今年以來杭州每月租金波動平穩,除了2月開年季和7月畢業季這兩個周期性住房需求旺盛月份租金環比略有上漲外,其他月份的環比都在正負1.5%以內。

            “杭州租金的上漲,人才流入是主因?!焙贾菔凶》孔赓U管理服務中心副主任金凱杭說,去年杭州凈增人口達28萬人,這些新增人口帶來了大量的住房需求。而杭州從2016年下半年實行限購,對于這些新入杭的人來說,絕大部分沒有購房資格,因此大多退而求其次先租房過渡。

            另一方面,杭州這兩年城中村改造力度空前,除了拆遷戶需要租房子過渡外,還有那些曾經租住在城中村的外來務工人員需要去正規租房市場上租房?!跋鄬Τ侵写宓姆孔觼碚f,他們現在租的房子租金要高許多?!苯饎P杭解釋說,低端房源減少,對于外來務工人員來說,租賃價格提升的感覺會較為明顯。

            二問:有人能壟斷杭州租房市場嗎

            杭州租房市場的需求量有多大?

            克爾瑞8月份發布的《杭州長租公寓發展白皮書》,根據目前比較通行的城市戶籍人口中租房人群比例,測出杭州的租房人口大約是236萬。

            而杭州租房市場的供應量又是多少?

            租房市場的房源組成,主要包括房東散租、中介托管,以及長租公寓。

            記者從杭州房管部門了解到,由于散租房東比較多,尤其之前很多農民房不在監控范圍內,因此并沒有比較準確的杭州住房租賃市場供應量的數據。目前納入杭州租賃管理平臺的房源主要有兩類,一類是在房管部門辦過正式登記的住宅如中介公司手頭托管的分散式租賃房源,另一類是長租公寓品牌利用廠房和商業地產改建的集中式租賃房源,這兩類加起來大約有16萬套房源。

            而根據住房租賃企業對市場的掌握情況,他們手頭的這些租賃房源在整個市場的占有率還不到20%,因此很難形成壟斷。

            未來兩年大量新房交付,其中相當一部分會流入租房市場;而從去年開始很多新出讓地塊中開發商自持部分也會形成極可觀的租賃房源供應量;再者,不少出讓的租賃地塊,也會形成由國企背景運營的集中式租賃房源,這些林林總總的租賃房源投入市場后,杭州租房供應量是相當充沛的。

            鑒于目前租賃市場上單人住一套房的比例較少,多為合租模式或家庭式居住方式,杭州當前租房市場上未現供不應求的情況,也沒有像北京這樣出現人為哄抬價格的土壤。

            最近身處輿論漩渦中心的鼎家地產董事長魏永鋒也認同這一點。他告訴記者,鼎家一開始想快速收進房源做大規模,在這一過程不惜以高于市場價15%以上的租金價格從散客房東手里吃進房源,然而當這些高價收進的房源投入市場時,租客并不買賬,“杭州的主流租金價格還是有天花板的,很多租客覺得我們的房源租金價格高,吃不消,轉頭就去找別的房源了,于是我們高價收進的房源就空置了,四五百套的房源空置一個月就相當于燒錢幾百萬,空置幾個月就差不多近千萬,從而導致公司資金周轉困難?!?/p>

            三問:租房貸是否強制租客接受

            近日北京自如、蛋殼等公司擾亂租房市場事件持續發酵,租房貸開始進入大眾視線。

            何為租房貸?假設租客月租金是3000元,按租房市場常規的做法是押一付三,則首次租房至少需一次性支付4個月房租。這對于剛畢業囊中羞澀的租客來說,是一筆不菲的支出。而如果租客使用分期付款,不但可以免交押金,租金還可以按月支付,租客每月只需多支付一筆利息。

            不過,提供租房貸的并不是中介租賃公司,而是第三方金融機構。比如自如的金融合作方包括信托公司、京東金融等,我愛我家合作的是互聯網金融公司房司令,愛上租合作的是一家本地城市銀行。租客在租房時簽署的其實是性質類似于貸款的一份合同。

            記者從杭州多家租賃機構處了解到,目前租房貸在市場中的推行主要以租客自愿為主,并不強制租客接受。

            但有些租賃機構對于租房貸確實存在一定的誘導傾向。登陸自如的官網,你會發現租客選擇的付款方式對應不同的年服務費,月租3000元的房子,租金采取分期貸的年服務費,比起選擇自己季付可以省下近千元,這就導致不少租客為了省錢選擇分期貸。

            對于租房貸的申請,大部分正規公司均有詳細辦理流程,例如書面告知、電子辦理以及電話回訪。不過據中介公司反饋,租房貸在實際操作中,確實出現因為告知不夠完整清晰或租客認識不完善導致的矛盾糾紛。

            總體來說,杭州市場上使用租房貸的租客并不多。杭州某知名中介公司的有關負責人向記者透露,目前杭州市場上使用租房貸的租客占比不到10%?!白夥抠J的推出就是為了解決少部分一次性租金支付困難的客戶,但也有一定的成本。而且很多租客嫌分期付程序麻煩。因此市場占比并不高?!?/p>

            年初記者采訪時,豪世華邦當時曾跟一家銀行合作推出過租房貸業務,不過如今這項業務已經取消。豪世華邦相關負責人表示,由于租客對于租房貸的需求較小,公司在重新評估業務價值后,便不再推行該項服務了。

            四問:如何防止資本推漲房租

            盡管目前杭州租房市場上,長租公寓的房源量占比不高,尚未形成壟斷,但是據知情人士透露,從去年以來,有幾家新進入杭州的長租公寓公司,確實在高價搶房,以期快速占領市場。

            Y女士在杭州市中心一帶有一套面積約40平方米的安吉路毛坯學區房準備出租。當時,自如和愛上租先后聯系上她,表示希望簽下這套房源。Y女士說,之前她也大致了解過市場行情價格,沒想到這兩家報出來的租金價格都高于她本人的預期,“更沒想到,這兩家的報價相差近千元!”Y女士說,其實自己裝修后再拿到市場上出租,費時費力費錢,真不如租給這些中介租賃公司來得收益高。

            在浙江厚道資產管理有限公司總裁丁浚哲看來,有了資本的大舉介入和助推,金融創新手段的運用,眼下租房市場已經烙上了“互聯網基因”,其特征就是燒錢,由此帶來的副作用就是房租快速上漲。如何監管這一領域,這是房管部門需要應對的。

            金凱杭說,作為全國首批12個開展住房租賃試點城市之一,杭州去年9月建立了住房租賃監管服務平臺,隨后又設立了住房租賃管理服務中心,目前主要監管的是租賃企業的租賃行為是否違法,合同是否規范等。

            “針對最近租房市場的種種亂象,我們已經召集杭州長租公寓企業談話。目前也正在研究相關的監管措施,希望能通過租賃備案的方式,將租賃企業這塊管理起來,引導他們去規范租賃市場?!辈贿^他也坦言,住房租賃市場涉及的面太廣,“涉及金融的話,還需要其他職能部門的介入?!?/p>

           

            隨著租房市場最近頻頻“上頭條”,對長租公寓領域的金融創新(主要是ABS和租房貸),各界褒貶不一。有人認為這種金融創新會推動租金哄抬、房源壟斷,也有人認為長遠看利大于弊,目前發生的問題只是一種“陣痛”。

            五問:長租公寓ABS是天使還是魔鬼

            長租公寓ABS,即資產證券化。長租公寓經營方以公寓產權、預期租金或房租貸款作為底層資產在資本市場上公開募資的一種融資方式。通俗點說,就是租客還沒交的未來數月或數年的房租款項,被當作長租公寓運營方的資產拿去融資了。

            2017年1月,“魔方公寓信托收益權資產支持專項計劃”在上海證券交易所掛牌,募集資金3.5億元,開國內長租公寓發行ABS之先河。在這一ABS產品中,底層資產為魔方公寓經營的30處物業、4014間公寓2016年6月至2019年6月的租金收入,作為入池資產。

            2017年8月,自如也發行了自如1號房租分期信托收益權ABS,首期募集資金5億元。

            浙江厚道資產管理有限公司總裁丁浚哲說,長租公寓近年來的快速發展,得益于租客需求量的增長以及金融政策的支持和推動。但長租公寓有先天缺陷,那就是收益率不高?!拔挥诔菛|的杭州首宗租賃地塊,我們測算過,其建設成本大約8000元/m2,作為集中式長租公寓推向市場后,收益率不會超過6%?!倍鴤鹘y的分散式長租公寓,中介賺取的也只是居間服務費和差價,收益也有限。

            但是通過資產證券化,長租公寓市場的商業邏輯發生了根本變化。中介方手上并沒有房屋所有權,卻從信托公司、資管公司等處獲得了本應屬于房東的1年或數年的租金,而中介方是按月或按季將租金打給房東(并且中介往往一年只付房東11個月租金),這就產生了“資金池”。而目前,這樣的資金池仍處于監管空白地帶。

            在丁浚哲看來,資本涌入長租公寓領域,既可能帶來良性推動,也可能帶來惡性推動。專業規范的長租公寓ABS,其募資資金有專門的托管機構,并在證券交易所備案,因此基本可以??顚S?,雖然也有擴大市場規模的壓力,但對資金杠桿率會把關得比較嚴。而由于長租公寓的創業門檻比較低,一些中小型中介拿到融資后瘋狂擴張搶占市場,放棄了“低價收房、加價出租”的原則,就像當初的共享單車一樣放大金融杠桿,瘋狂燒錢,最后不但擾亂市場正常的租金價格,自己也因為大量的壞賬而爆倉。

            也有業內人士認為,公寓企業的杠桿不能超過30%,即將所經營的長租公寓總間數里的30%用來做租房貸,才能平衡收入和貸款及利息支出,企業才能良性發展。

            六問:挪用“資金池”,中介是否違法

            長租公寓金融創新,使原本房東、中介和租客之間的閉環,因為金融機構的介入,法律關系變得復雜起來。

            浙江東鷹律師事務所高級合伙人陳鐘律師認為,從目前的法律環境來看,對租房金融創新形成的“資金池”去向的監管非常有限,一旦資金鏈斷裂,就會留下一地雞毛。

            當房東拿不到余下的租金,房東可以根據與中介簽訂的合同,追究其違約責任,要求其支付拖欠的租金,并賠償相應損失,至于能否收回房屋,要根據與中介之間簽訂的合同約定以及違約情形來確定。

            對租客來說損失更大,一方面可能存在房屋不能繼續租的問題,另一方面,每月貸款還要繼續還。因為租客與網貸平臺或銀行之間形成的是單獨的民間借貸關系或金融借款關系,在一般情況下,租客不得因中介違約行為拒絕歸還借款本金及利息。如果停止還款影響的是租客本人的信用。

            并且,中介賬戶中形成的“資金池”,在沒有監管的情況下出現挪用,是否涉及違法?

            律師表示,若中介收取承租人較長時間的租金后,并未及時支付給出租人,而是由其本身控制使用,該控制使用的過程可能涉嫌非法吸收公眾存款罪。

            如果中介一開始就有非法占有的目的,將資金池中的租金挪作他用,還有可能涉嫌“集資詐騙”。

            同時,如果被確定是以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款,給對方造成重大損失或者有其他嚴重情節的,中介還有可能構成騙取貸款罪。

            而中介與每位出租人、承租人之間均形成相應的法律關系,若其本身沒有履約的主觀意圖,在過程中又實施了其他以非法占有為目的的行為,還可能構成合同詐騙罪。


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